22个因素自动确定二手房价格

　　记者近日从杭州市农税征收管理局网站上了解到，其自行研发的杭州市区存量房交易计税价格管理系统已经进入模拟试运行阶段，并有望在年底前正式投入使用。今后一套二手房只要输入“房屋坐落”，计算机就可以自动比对，计算该套房屋的最低计税价格。业内人士认为，这将有利于二手房交易信息更加透明，二手房的强制评估也有望取消。

　　评判因素有22个

　　据了解，这套计税价格管理系统将利用住宅调查资料和农税局历史成交数据，根据不同的因素对价格的影响程度进行量化。通过特征价格模型，计算确定每幢房屋的基准价，并可根据相关系数自动计算到每套房屋的基准价格。

　　这些因素细分为22个，主要包括：交易时间、套建筑面积、小区内环境，周边环境、楼盘档次、物业管理、生活综合配套、重点学区、建造年代、朝向、采光、临街状况、西湖景观、钱塘江景观、其他视野景观、离CBD距离、距西湖距离、距钱塘江距离、供求稀缺性、不利因素、精装修情况等。

　　目前，调查大队已经对杭州六大主城区，共计50个街道（乡镇）、422个社区、1000多个小区、16000余幢房屋现场勘察、登记、拍照，并利用房管局提供的房产GIS信息核对，基本摸清了16000余幢房屋所处的区域状况及特征。据介绍，正式使用时，这一系统将覆盖杭州所有的住宅。

　　此外，系统还将实行动态维护，建立动态模型，根据一定时期的成交数据，对计税基准价进行动态修正和更新。

　　强制评估有望取消

　　业内人士认为，系统应用之后，之前二手房交易存在的强制评估将被取消。今后买卖双方缴纳契税、营业税等税费时，只要带上商品房买卖合同，输入房屋的具体信息即可，系统会自动给出一个基准价。

　　与此同时，买卖双方还可以省下一笔数目不小的评估费。根据浙江省物价局的有关规定，房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估费为评估总价的0.42%。以一套总价为100万元、需要按揭的房子为例，买卖双方一共可省下评估费8400元。

　　浙江中原物业顾问有限公司研究主任顾晓立认为，该系统一旦正式应用，并且如果评估结果能够向市场公开的话，将大大改善二手房买卖双方信息不对称的情况。

　　“一套二手房应该挂多少价格，能够卖多少价格，有了这套系统，就有了参考标准。”他说，这在一定程度上可以让二手房价格更加稳定，让二手房买卖信息更加透明。